關于印發《南京市住宅物業管理防汛工作指南（2022年版）》的通知

一、建立工作機制

我市的汛期是每年的6月1日至9月15日，其中7月20日至8月10日是主汛期。

（一）各物業服務企業應完善物業管理區域防汛體系，成立防汛工作領導小組，組長由物業服務企業負責人擔任，統籌開展住宅物業管理項目汛期安全工作。

（二）各物業服務企業要制定落實防汛工作制度、操作規程，明確崗位工作職責，確定現場防汛工作安全責任人。

（三）各物業服務企業須在汛期前自查并消除防汛隱患，及時分析物業管理區域內防汛薄弱點，結合所在地區防汛形勢、項目地勢及排水系統客觀實際和項目歷年受災情況，制定具有針對性和可操作性的防汛搶險應急預案，并在汛期前組織不少于一次的防汛應急演練，確保各項目負責人和一線工作人員能夠熟練應對防汛應急情況。

（四）各物業服務企業應落實防汛值班制度，應在企業內部明確各項目應急聯絡人和聯系方式。在天氣預報強降雨天氣或公布IV級（藍色）以上應急響應時，應安排24小時專人值守。

（五）各物業服務企業建立重大事項報告制度，落實物業管理區域重大事件快速反應機制。在遇重大險情時，值班人員要在30分鐘內分別向企業防汛工作小組及屬地社區和政府職能部門報告。

二、開展隱患排查

（一）建筑屋面排查：對屋面防水層、保護層及上一汛期中漏水點進行全面檢查，及時修補防水層和保護層鼓包、破損、裂紋、接口開裂等問題，并進行不少于48小時的閉水實驗，確保無滲漏點。對汛情來臨前無法修復的屋面，應用苫布或油氈遮蓋，及時告知頂層業主屋面防水破損情況，提前做好防范準備。

對屋面的雜物進行清理，檢查雨水落水口、落水管等，確保雨水落水口無堵塞，管線暢通。

（二）樓體外立面及附屬設施設備排查：對樓體外立面附屬設施設備進行檢查，及時修復滲漏、安裝不牢固、銹蝕、起鼓、開裂、風化、脫落等問題。

（三）房屋周邊及設施場地的排查：對房屋外立面、人造景觀、健身娛樂設施、道路、散水、圍墻、大樹、溝渠、水系周邊等易存在隱患處進行檢查，發現問題及時修復處理；對汛情來臨無法修復的，應在隱患部位周邊設置警示標識，包括警戒帶、隔離墩、警示燈等標識標志。如小區圍墻緊鄰山丘，應關注圍墻外的山坡、排水溝等情況，發現隱情及時報告政府相關部門。

（四）重點部位排查：檢查地下車庫、地下室、設備機房以及人防、樓棟出入口、通氣口、采光窗等易發生雨水倒灌的部位：補充更新擋水板、防汛沙袋等物資，提前對預留管線孔洞、設備機房滲漏、透水點等部位進行封堵灌漿防水處理。

（五）設備運行排查：對照排水系統圖對污水井、集水坑的排水泵進行測試檢查，重點檢查排水泵運轉及排水情況，確保運行正常后將控制柜（箱）開關設置為“自動”狀態。

（六）公共照明排查：對公共照明設備進行檢查，出現松動、破損等問題的，應加固或更換，發現接線裸露的應進行絕緣處理。

（七）排水管網排查：對污水井、集水坑、化糞池、雨水井以及雨水管口、井口、井蓋和井篦的雜物防護網等進行排查，重點檢查排水管網與周邊市政管網的接口，對破損、管網開裂、脫落、滲水的及時修復或更換。

（八）排水系統清淤：開展排水管網、窨井等設施清淤疏浚，增加低洼易澇區段、易淤積管段的清掏頻次，全面疏通、養護雨水管網等排水設施：對封堵雨水口、排水口和向檢查井傾倒垃圾雜物、水泥殘渣等行為進行勸阻，消除安全隱患。

（九）地下空間排查：檢查地下儲物間安全使用情況和地下車庫車輛停放情況，及時勸離逗留人員，建立健全車主通訊錄。

（十）危險房屋、建（構）筑物排查：配合街道、社區做好危險房屋居住人員的撤離工作，對危險房屋、建（構）筑物、圍墻等隱患部位應設置警戒帶等警示標識。

（十一）其他設施排查：對避雷、電梯等設施設備進行專業檢測和維保，確保運行正常。

隱患排查包括不限于以上內容，物業服務企業可結合項目實際執行。

三、信息溝通

（一）安排專人關注天氣預報和預測信息，重點關注預警等級，及時收集雨情、汛情等信息，保持與屬地街道、社區的通訊聯絡和信息交流。根據相應響應等級做好上報、傳達、跟蹤等防汛準備工作，及時安排做好防御準備。

（二）在小區公示欄或顯著位置公布24小時應急電話，各類險情和突發事件發生時，及時向項目屬地街道、社區報告。

（三）建立搶險隊員通訊錄，配合屬地街道、社區發動和動員業主組建防汛志愿者服務隊、黨員突擊隊，積極參與小區防汛救災工作。

（四）加大防汛知識宣傳力度，提高公眾防災避險意識和自教互救能力，及時向業主轉發天氣預報的內容，及時提醒業主增強高空墜物等安全防范意識，做好居家、出行等方面的安全防范工作。

（五）建立和完善住宅項目車輛信息臺賬，以便災情發生時，及時通知車主駛離。

四、儲備防汛物資

防汛物資配備的種類及數量可根據項目實際情況配置，包括不限于以下內容：

（一）設施設備間、地下車庫、地下室或人防、首層等出入口，應架設擋水板或碼放沙袋。

（二）低洼處易積水部位，應架設排水泵，如使用燃油排水泵，注意柴、汽油的日常保管場所和條件應符合易燃易爆品的管理要求，并定期對排水泵進行啟動式實驗。

（三）樓外立面、道路、散水、圍墻等存在隱患未及時處理的，應在隱患部位周邊設置警示標示，包括警戒帶、隔離墩、警示燈等。

（四）歷年汛期曾出現過斷電的項目，還應配備應急發電或專業照明設備，包括應急燈和小型發電機組。

（五）除上述物資外，各企業可根據實際情況選擇性配備雨衣、雨靴、榔頭、錘、斧、手鋸（雞尾鋸）、電工鉗（或斷線鉗）、銑、鐵鍬、撬棍、水桶、掏水盆、對講機、擴音喇叭、三輪車等物資。

防汛物資應放置在重點部位或集中在專門區域，避免暴曬和風吹雨淋。存放時應分類碼放，設置標識，注明種類和數量。

河道周邊、地勢較低或曾經受災的項目應加大物資配備力度。

五、防汛應急預案啟動

汛情發生時，各物業服務企業根據不同汛情預警啟動應急預案。應急預案啟動后，各領導小組成員及時趕到指定位置待命。

（一）IV級應急響應（藍色）：24小時降雨量達50mm，且預報繼續降雨，主城區多數地方出現積水。

應對措施：

1、項目負責人到現場值守，非當班秩序維護員及相關人員在現場備勤，通知電梯公司維保人員現場備勤，直至預警解除。

2、對各設備機房、低洼地區、地庫、雨水溝等區域內的設施設備進行排查，確保設施設備使用正常、無運行隱患。

3、檢查防汛物資（沙袋等）的情況，確保擺放到位、數量達標、完整有效。

4、在可能危及人身和財產安全的部位，設立安全警示標識，并視情況做好人員、財產疏散轉移。

5、關閉或停止室外用電（如LED屏、水景景觀等），對于無法排除安全隱患的區域或部位，及時上報相關部門。

（二）III級應急響應（黃色）：24小時降雨達100mm，且預報繼續降雨，主城區部分地區出現積水，對城市生產活動和居民生活造成影響。

應對措施：

1、與IV級應急響應（藍色）預警中1-5項應對措施相同。

2、項目負責人立即組織人員對地下車庫出入口、地下人防出入口、供電設備間、燃氣設備間、供水設備間進行巡查。

3、在屋面出現漏雨的部位，用苫布或油氈遮蓋，同時用鐵絲等固定。

4、通過業主群、電話、宣傳廣播等方式，通知業主關閉門窗、自低洼處移走車輛等。

5、每隔一小時向物業企業負責人報告情況。

（三）II級應急響應（橙色）：24小時降雨達150mm，且預報繼續降雨，主城區大面積出現積水，對城市生產活動和居民生活造成較大影響。

應對措施：

1、與III級應急響應（黃色）預警中1-5項應對措施相同。

2、重點區域、安全警示標識的部位設專人看守（看守人員不得少于2人）。

3、所有電梯升至安全層站（安全層站根據各項目自行設定，原則上為2層以上）臨時停梯。

4、視情況啟動排水設備。

（四）I級應急響應（紅色）：24小時降雨達200mm，且預報繼續降雨，主城區大面積出現積水且內澇嚴重，對城市生產活動和居民生活造成嚴重影響。

應對措施：

1、與II級應急響應（橙色）預警中1-4項應對措施相同。

2、根據雨量和積水情況，及時用沙袋或擋水板形成圍擋，同時，在轄區門口或地庫入口前，設專人引導車輛向安全地帶停放。

3、監控畫面切換到各重點部位，對其實行管控處理，必要時派人到現場看護，避免無關人員靠近。

4、安排專門人員在現場對設施設備進行監控，尤其是供電和排水設備。如配電室出現進水情況，立即進行斷電處理，并向供電部門報告。

5、搶險過程中，必須注意先搶救人員后搶救財產，并且做好自我防護，整個過程由應急組長統一指揮部署，并及時向上級有關部門匯報受災和搶險情況。現場所有人員要積極配合搶險人員開展自救，最大限度減小人員、財產損失。

六、發生汛情時的處置辦法

（一）配電房進水

當配電房發生水浸事件時，為防發生短路炸毀現象，要立刻采取停電措施，切斷總電源并派人值守。斷電時切勿直接用手接觸，應采用絕緣棒或干木棒，穿戴勞保用品(絕緣手套、絕緣靴等)，防止產生巨大電弧發生觸電事故。

組織足夠人力和資源盡快排水，清理淤泥雜物。進、出配電室的人員須穿戴勞保用品（絕緣手套、絕緣靴等）。

（二）電梯井道進水

電梯井道進水后應關閉電梯主電源，通知電梯維保單位采取人工緊急操作方式，將電梯轎廂移動至水流入井道的層站上方，避免電梯轎廂進一步受損。電梯底坑的積水應及時用潛水泵、簸箕、水桶等清除。

（三）電梯轎廂進水

對電梯進行圍擋，正在使用的使用緊急呼叫聯系使用人，在附近樓層停靠并及時離開轎廂；發生困人的安排人員前往安撫處置；電梯未使用、未困人的使用緊急按鈕使轎廂停靠至底層，待電梯維保人員到達現場后進行處理。

（四）低洼處積水

檢查雨污水井及排水管線，視情況打開雨、污水井蓋并設置安全警示標識，積水繼續增長的，在積水區域加裝排水泵強制排水，疏散積水區域周邊的人員物資。

（五）市政道路積水反灌

安裝擋水板或碼放沙袋，檢查涌入點周邊區域排水設施，積水深度增大時，使用水泵向外排水，疏散積水區域周邊的人員物資。

（六）排水管網反壓噴涌

在涌水點碼放沙袋，對反壓噴涌點周邊的雨水井、污水井的水位進行檢查，疏散涌水點周圍的人員物資。

（七）供電、供水、通訊、燃氣等管井積水

在涌水處四周、機房門口、井口碼放沙袋，打開的管井口處設置安全警示標識，可能危及設備正常運行時，關停設備、切斷電源，并撤離人員。

（八）樹木、戶外廣告牌及高空物體因大風發生傾斜、墜落或倒塌

現場進行圍擋，設置安全警示標識，安排專人看護，避免人員及車輛接近。確認受損物品歸屬，通知產權人或使用人到場，同時對已經造成的損失情況進行統計、核實并留存影像、文字資料的工作。

（九）地下室積水

設置危險標識，用沙袋、木板等物攔住進水，進行排水，排水不及時的立即通知業主將置于地下室及人防工程中的財產轉移至高處，水若已淹至高壓柜（屏）的拉閘停電，并組織人員撤離。對市政排水不暢或周邊排水堵塞的，報告相關部門和單位。

（十）屋面排水堵塞

及時清理屋面雜物，確保屋面排水口暢通并進行標記。檢查屋面排水并及時疏通。

（十一）陽臺地漏反灌

當暴雨持續、主排水管出現故障，發生多層反灌水時，及時打開最底層屋面排水管檢修口泄流。

七、后續處置

（一）房屋及共用設施恢復

1、及時對建筑物進行檢查，重點檢查屋面、外觀的受損情況和建筑本體的沉降程度等，對發現的問題應安排專人監視，積極報告并協助有關部門做好安全隱患的消除工作。

2.對可能發生或已經發生綠地、墻裙、道路塌陷，圍墻倒塌和山體滑坡的危險區域，應設置安全警示標識和防護隔離帶（欄），安排專人監視，積極報告協助有關部門處理并消除安全隱患。

3、帶水清掃主干道、地下空間，清理淤泥，組織對主要排水管網進行疏通。

4、對因防汛堵塞的通道、地下車庫出入口、小區臨停車輛等進行引導清理。

5、對房屋及共用設施受損嚴重需要修復或更新的，應按照有關規定及時組織維修恢復。

（二）機房、設備房恢復

1、因防汛關閉的設施設備，在恢復使用前應進行檢查測試，確保人身及設施設備安全。

2、濺水設備再次投入運行前，進行全面擦拭吹干，絕緣值測量達標后投入運行。

3、地面淹水的機房，檢查地埋電線管內積水情況，積水量大的用氣泵清吹，絕緣值達標后投入使用。

4、配電柜和控制柜在水退后進行通風干燥，檢測達標后投入使用。

5、浸水及完全淹沒的電動機等電氣設備解體烘干，檢測情況達標后重新組裝，高壓設備須具有資質的機構專門組織預防性實驗。

6、變配電室進水排干后，對夾層、電纜溝和室內進行通風除濕。

7.對汛中管控采取停電措施的，送電前應按規范對送電設備、接地電阻檢查測試，作業時應警惕漏電、沼氣、缺氧等安全隱患，確保人身及設施設備安全。

（三）防汛物資檢查恢復

1、對物資數量、使用狀況進行清點并進行維護保養， 對防汛沙袋進行晾曬。

2、防汛物資的種類、數量、規格應及時補足到汛前儲備的要求，并對臺賬進行更新。

（四）環境衛生恢復

對汛中浸泡的設備機房、地下水箱（水池）、地下室、室外雨污水井，化糞池、道路、綠地、公共場地和積水嚴重低洼地段等都位及時進行清理，并按照衛生防疫有關要求對小區進行全面消殺,嚴防傳染病媒滋生。

（五）其他

1、積極配合政府有關部門和保險企業處理業主損失， 引導業主依法辦理。

2、按政府有關部門要求制定并報告防汛應對總結資料。

3、對防汛預案、物資準備、人員培訓、各部門防汛搶險等過程中出現的問題進行總結，優化應急預案，加強應急演練，提高防汛應對能力。

備注：本指南未盡事宜以及國家、省、市對住宅物業管理防汛應對有最新規定和要求的，從其規定。

                                南京市物業管理行業協會

                              2022年5月23日